Achterstallig onderhoud: de huisbaas doet niets, en nu?

Hier zit je niet op te wachten, toch komt het wel eens voor: een conflict met de verhuurder. Van wie kun je hulp verwachten als je een conflict hebt over het onderhoud van jouw woning? En belangrijker nog; hoe los je dit op een duurzame manier op?

Achterstallig onderhoud

De verhuurder moet ervoor zorgen dat jouw woning in goede staat verkeert. De verhuurder is echter niet verantwoordelijk voor al het onderhoud. Groot onderhoud, zoals het renoveren van het dak of buitenschilderwerk, hoort bij de verhuurder. Voor kleine dagelijkse reparaties, denk aan het ontstoppen van de gootsteen of binnenschilderwerk, ben jij als huurder verantwoordelijk. Zijn reparaties moeilijk uit te voeren of kosten deze veel geld? Dan kan het herstel voor rekening van de verhuurder komen. Denk bijvoorbeeld aan defect geraakte inbouwapparatuur.

Geen reactie op reparatieverzoek door verhuurder?

Is er iets kapot of aan vervanging toe? Dan leg je dit gebrek eerst bij de verhuurder neer. Je belt en maakt een afspraak voor reparatie. Neemt de verhuurder niet op of reageert hij niet, stuur dan een aangetekende brief waarin je verzoekt om binnen zes weken de gebreken te herstellen. Gebruik hiervoor een voorbeeldbrief.

Acties voor sociale huurwoning

Woon je in een sociale huurwoning? Dan kun je een tijdelijke huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie. Houd er wel rekening mee dat een verzoek om huurverlaging de verhuurder niet verplicht om herstelwerkzaamheden uit te voeren. Waar nodig moet je het herstel via de kantonrechter afdwingen of bij een spoedeisende zaak een kort geding voeren.

Zelf kun je een opschortingsbrief naar de verhuurder sturen. Je deelt hierin mee dat je (gedeeltelijk) geen huur meer betaalt, totdat de verhuurder de gebreken heeft hersteld. Zorg ervoor dat het ingehouden bedrag in verhouding staat tot de ernst van de gebreken of het verminderde woongenot. Naast het waarom geef je in de brief ook aan dat je een beroep doet op artikel 6: 262 van het Burgerlijk Wetboek. Let op: op het moment dat de verhuurder de gebreken heeft hersteld, moet je de huur die je tijdelijk hebt ingehouden direct betalen. Doe je dit niet? Dan heb je een huurachterstand, met alle gevolgen van dien.

Artikel 262 – Burgerlijk Wetboek – Boek 6

1. Komt een der partijen haar verbintenis niet na, dan is de wederpartij bevoegd de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten.

2. In geval van gedeeltelijke of niet behoorlijke nakoming is opschorting slechts toegelaten, voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt.

Een derde mogelijkheid is om de hulp van de gemeente in te roepen. Zij kunnen op basis van jouw klacht reparaties laten uitvoeren en de kosten verhalen op de verhuurder. Dit doen zij echter niet bij elk gebrek aan de huurwoning. Gebreken moeten in strijd zijn met de voorschriften van het Bouwbesluit. De basis hiervan is dat een bouwwerk geen gevaar mag opleveren voor bewoners, gebruikers en de omgeving.

Acties voor vrije sector huurwoning

Een aangetekende brief, met duidelijke klacht en redelijke termijn voor reparatie, mocht helaas niet baten. De private verhuurder heeft het onderhoud nog steeds niet verricht. Je overweegt nu verdere stappen te ondernemen. De Huurcommissie bemiddelt niet voor jou in deze situatie, zij doen dit alleen voor sociale huurwoningen. Wel kan het zijn dat er in jouw huurcontract staat dat de Huurcommissie advies uitbrengt. Je kunt dit advies dan ook bij hen inwinnen. Je moet echter zelf een oplossing zoeken en het probleem met de verhuurder oplossen.

Tips bij het aangaan van een huurcontract de huurwoning

1. Lees het huurcontract voor ondertekening goed door. Kom je bepalingen tegen die je niet kent? Vraag dan juridisch advies, zodat je weet waarvoor je tekent.

2. Leg na het tekenen van de huurovereenkomst de staat van gehuurde huis of appartement direct schriftelijk vast. Hiermee voorkom je discussies over de staat aan het einde van de huurperiode.

3. Spreek met de verhuurder af wanneer hij de (nu) aanwezige gebreken herstelt en eventueel het achterstallig onderhoud uitvoert. Vraag ook om een schriftelijke bevestiging.

Tips voor conflicten over gebreken van de huurwoning

4. Bestudeer jouw huurcontact voor je een klacht bij jouw verhuurder neerlegt. Hierin staat vaak exact beschreven waarvoor je wel en niet verantwoordelijk bent. Handig dus om de verhuurder aansprakelijk te stellen.

5. Maak foto’s van gebreken of achterstallig onderhoud ter plekke. Dit kan helpen, bijvoorbeeld doordat het de urgentie aangeeft en is tevens een vorm van bewijs. Handig, wanneer je verdere stappen moet ondernemen.

6. Heb je de verhuurder een aangetekende brief gestuurd met uiterlijke (redelijke) hersteltermijn? Onderneemt de verhuurder geen actie? Dan is deze in verzuim. Je kunt de reparaties laten uitvoeren en de kosten verhalen op de verhuurder. Houd er rekening mee dat de kosten redelijk moet zijn (voor meer info: zie artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek).

7. Schakel tijdig je rechtsbijstandverzekering in. Des te eerder je toegang hebt tot juridisch advies bij onenigheid, des te gemakkelijker het is om op de juiste wijze te handelen en tot een duurzame oplossing te komen.

Artikel 206 - lid 3 - Burgerlijk Wetboek - Boek 7

3. Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen. Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.